kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler 2019

Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu 2019 ( Güncel Bilgidir ) Halil Güler. 13/04/2019 12:06. Yeni Kat Mülkiyeti Yasa Metni. Kat Mülkiyeti Kanunu Değişti. Yapılacak değişikliklerde kat maliklerinin 5’te 4’ünün rızası aranacak. Ev sahibi ve kiracılar tarafından uzun süredir beklenen Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik yapılmasına iyiakşamlar. Yaklaşık 4 yıl önce aldığımız dairede iki yıl önce iskan belgesi geldi. Tapumuz da şuanda Kat İrtifakı yazmakta. Bunun Kat Mülkiyetine çevirile bilmesi için binada çoğunluk sağlayamıyoruz. Bireysel olarak bunu değiştirebilir miyiz? Eğer bunu yapabiliyor isek bize ne tür evraklar gerekli? h Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; Tapukadastro taraflar birlikte başvurarak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. Gerekli olan belgeler ise başvuru dilekçesi ile iskan belgesidir. Kat Mülkiyeti Masrafı Hesaplama. Kat irtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Zorunlu Mu. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Ücretini Kim Öder. Kat irtifakı kurulması için gerekli belgeler: Kimlik belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait) Fotoğraf (1’er adet) İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Yetki belgesi, Vekâletname vb.) Mimari proje; Vaziyet Planı; Yönetim Planı; Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur? Gereken evraklar nelerdir? Site De Rencontre Gratuit Dans Le Monde Entier. Birlikte yaşamanın gerekliliği olarak birden fazla dairenin / ofisin bulunduğu binalarda birtakım kuralların bulunması önemlidir. Zira her ne kadar herkes kendi bağımsız bölümünün ofisinin, dairesinin, dükkânının sahibi olsa da temizlik, bakım gibi ortak giderlerin hangi oranda kime ait olacağı, yıkım, inşa, yönetim vb hususlarda binaya ilişkin karar alma mekanizmasının nasıl kurulacağı gibi hususların belirli olması önem arz etmektedir. Özellikle site ve iş merkezlerinde bütçeler ve binanın değeri ciddi boyutlara ulaşabildiği için bu düzenlemeler daha da önem kazanmaktadır. Kat mülkiyetine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu kapsamda hukukumuzda da İnşaat çalışmaları sona ererek iskân alınan binalarda kat mülkiyeti rejimi;İnşaatı tamamlanmayan ama projesi daire ofis vb bağımsız bölümler üzerinden çizilmiş yapılar için kat irtifakı rejimi uygulanacak ve inşaat tamamlanarak iskân alındığında kat mülkiyeti rejimine geçilecektir. Kat irtifakı için daha detaylı bilgi için Kat İrtifakı Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Nedir? Normal şartlarda bir arsa üzerinde bina inşa edildiğinde yapı, tümüyle arsa sahibine aittir. O binanın kat, daire, dükkân, mağaza, depo vb farklı bölümleri üzerinde satma, ipotek tesis etme vb hukuki işlem yapılabilmesi için o binada kat mülkiyeti kanununa uygun şekilde bölümlendirme yapılmış olmalı, bahçe, merdivenler, asansör vb ortak yerler ile daire, ofis, dükkân vb bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır. İşte söz konusu bağımsız bölümlerin ayrı şekilde tapulandırıldığı sistem “kat mülkiyeti rejimi” olarak adlandırılmaktadır. Bu sayede daire, ofis vb her bir bağımsız bölüm diğer maliklerden bağımsız olarak satılabilecek, kiralanabilecek veya üzerinde ipotek tesis edilebilecektir. Kat mülkiyeti / kat irtifakı rejimine geçilmemesi halinde uygulamada “hisseli tapu” olarak bilinen durumla karşılaşılacak ve örneğin daireye sahip olduğunu zanneden kişiler yalnızca arsa ve yapının tamamı üzerinde hisseye sahip olacaktır. Kat mülkiyeti rejiminde her bağımsız bölüm sahibi kat maliki arsa üzerinde bağımsız bölümün değerine göre arsa payına sahip olup yönetimde de bu arsa payına göre söz sahibi olunacaktır. Bu konuda daha detaylı bilgi için Bina ve Sitelerin Yönetimi, Kat Malikleri Genel Kurulu ve Yönetim Planı başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Arsa Payları Nasıl Belirlenecektir? Yukarıda da belirtildiği üzere her ne kadar her kat maliki kendi bağımsız bölümünün sahibi olsa da arsa üzerinde de bir oranda hak sahibi olması gerekir. Bu sayede hem bina yönetiminde çoğunluk daha adil şekilde sağlanacak hem de bina yıkıldığında / kentsel dönüşüm uygulandığında veya yeni bina inşa edildiğinde tarafların hakları daha doğru şekilde belirlenecektir. Zira giriş katında bulunan 750 m2’lik dükkânın sahibinin hakları ile çatı katındaki 120 m2’lik dairenin sahibinin aynı haklara sahip olması düşünülemeyecektir. Bu kapsamda arsa payı, binanın tamamlanma tarihi itibariyle bağımsız bölümlerin sahip olacağı değere göre kat malikleri arasında paylaştırılacaktır. Bu değer söz konusu bağımsız bölümün türü, m2’si, baktığı cephe vb hususlara bakılarak belirlenecektir. Dolayısıyla inşaat tamamlanma tarihi itibariyle toplam bedeli TL olacak bir binada bodrum katta olan 80 m2 büyüklüğünde ve TL’lik daireye sahip olan kişi %5’lik arsa payına, ara katta bulunan, güneş gören ve 150 m2 büyüklüğündeki TL’lik daireye sahip olan kişi ise %12’lik arsa payına sahip olacaktır. Arsa payı bağımsız bölümle bağlantılı olduğu için daire, ofis vb bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, miras bırakılamaz, satılamaz veya ipotek verilemez. Arsa payı belirlemede hakkaniyetli davranılmadığı takdirde uzun vadede çeşitli mağduriyetler yaşanabilecektir. Bu sebeple hakları ihlal edilen kat malikleri arsa paylarının düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilecek olup bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için Arsa Payı Düzeltme Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Son olarak belirtmek gerekir ki ortak giderlere arsa payına göre katılacak olup bu konuda daha detaylı bilgi için Apartman ve Site Giderleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Bağımsız Bölümün Kapsamı Nedir? Kat maliki doğal olarak kendi bağımsız bölümü kapsamındaki alan üzerinde hak sahibidir. Ayrıca bağımsız bölümün dışında olsa da eğer doğrudan o bölümün kullanımına dâhilse; kömürlük, su deposu, garaj gibi eklentiler de dairenin / ofisin ayrılmaz bütünü olacaktır. Dolayısıyla örneğin ofis, daire, dükkan vb bağımsız bölümü devralan kişi aynı zamanda bağımsız bölümün ilgili eklentilerini de devralmış olacaktır. Bu eklentiler kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesinde görülebilecektir. Peki Hangi Alanlar Ortak Yer / Ortak Alan Sayılır? Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan kısımları “ortak yer” sayılır. Her ne kadar ortak yerlerin neresi olacağı sözleşme ile belirlenebilecek olsa da Kanun uyarınca aşağıdaki yerler her halükarda “ortak yer” sayılacaktır Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Dolayısıyla örneğin bir kişi her ne kadar bitişik iki dairenin sahibi olsa da kat maliklerinden onay almadan daireler arasındaki duvarı yıkamayacaktır. Ayrıca bu sayılanlar dışında olsa da, yine de ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler / şeyler de ortak yer / ortak alan sayılacaktır. Dolayısıyla örneğin güvenlik kameraları da kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olacaktır. Kat Maliklerinin Hakları ve Kat Mülkiyeti Rejiminin Avantajları Normal şartlar altında kat mülkiyetine / irtifakına geçilmeden bir arsa üzerinde yapılan binanın farklı bölümleri örneğin daireler, dükkanlar vb üzerinde binadan bağımsız hukuki işlemler yapılamaz. Örneğin kat mülkiyetine / irtifakına geçilmemiş 8 daireli bir binadan iki daire satmak istenirse bu durum tapuya işlenmez ve alıcı yalnızca hangi dairelere ait olduğu belli olmayan arsa payı / hisse satın almış olur. Bu durum ise çeşitli karışıklıklara ve uyuşmazlıklara neden olabilecektir. Bir binanın / yapının kat, daire, dükkân, mağaza, depo vb farklı bölümleri üzerinde satma, ipotek tesis etme vb hukuki işlem yapılabilmesi için, o binada Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde bölümlendirme yapılmış olmalı, bahçe, merdivenler, asansör vb ortak yerler ile daire, ofis, dükkân vb bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır. İşte söz konusu bağımsız bölümlerin ayrı şekilde tapulandırıldığı sistem “kat mülkiyeti rejimi” olarak adlandırılmaktadır. Bu sayede daire, ofis vb her bir bağımsız bölüm, diğer maliklerden bağımsız olarak satılabilecek, kiralanabilecek veya üzerinde ipotek tesis edilebilecektir. Kat maliklerinin sahip olduğu hakları daha detaylı açıklamak gerekirse; Kat Maliki’nin Kendi Bağımsız Bölümü Üzerindeki Hakları Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, daire, ofis veya dükkan sahibi olan kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahip olduğundan, taşınmaz hukuku anlamında tüm hak ve yetkilere sahiptir. Bu kapsamda; Kat Maliki dilediği gibi sahibi olduğu bağımsız bölüm üzerinde maddi ve hukuki tasarrufta bulunabilir. satış, bağış Yine kat mülkiyeti hukuku ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşacak şekilde irtifak hakkı kurabilir Mesela oturma hakkı, üst hakkı gibi haklar Sahibi olduğu bağımsız bölüm daire, işyeri üzerine rehin /ipotek koydurabilir. Kat Maliki ana gayrimenkulün yapısına zarar vermeyecek şekilde, bağımsız bölümü üzerinde onarım ve değişiklik yapabilir. Kat maliki, sahibi olduğu bağımsız bölüm ve eklentisinin yararlanma hakkını karşılıklı veya karşılıksız olarak 3. Kişiye bırakabilir Örnek Kiraya verme. Kat Maliki bunu yaparken dürüstlük kuralına ve yönetim planında o bağımsız bölümün kullanım amacına uygun olarak hareket etmelidir. Kat Maliki’nin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları Kat Maliki, diğer kat malikleri ile birlikte ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Ortak alanlar üzerindeki bu hakkı, kendi bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkıyla bağlıdır. Yani kat malikinin kendi bağımsız bölümü üzerinde yapacağı tasarruflar, ortak alanlar üzerindeki hakkını da şekillendirecektir. Peki kat malikinin ortak alanlar üzerinde hakları nelerdir? Bir kat malikinin, ortak alanlardan yararlanma hakkının sınırları ve somut ölçüsü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümler ile birlikte kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar ile de şekillendirebilir. Örnek vermek gerekirse, kat malikleri, bir alanın kullanımını, yönetim planı ve kullanım şekline uygun olarak alacakları bir karar ile bir kat malikinin kullanımına bırakabilirler. Kat Malikleri arasında farklı bir anlaşma yoksa, garaj, teras, kömürlük, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi ortak kullanım yerlerinde kullanım ölçüsü, arsa payı ile orantılıdır. Burada arsa payına göre şekillendirme yapılırken yer veya zaman kullanımı yönünden düzenleme yapılabilir. Ancak her ortak kullanımın bu şekilde oranlanması mümkün olmayacaktır. Asansör kullanımı buna örnek gösterilebilir. Kat malikleri ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesini yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı yoktur. Bir kat maliki diğer kat malikinin ortak alanlarda kullanımına engellemesi durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabilir, zarar oluşması durumunda bunu tazminini talep edebilir. Kat mülkiyeti rejiminin daha iyi işlemesi ve uygulamada çıkabilecek sorunları engellemek amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı tedbirler alınmış ve yönetimde bazı avantajlar sağlanmıştır. Bu durumlar, uygulamadaki uyuşmazlıkların çözümü için son derece önemli olup işleyişi de kolaylaştırmaktadır. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaması Kat Mülkiyeti Kanunu hükmüne göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde kat malikleri ortaklığın giderilmesi istenemeyecektir. Bu sebeple kentsel dönüşüm / kamulaştırma benzeri durumlar olmadığı sürece kat malikleri mülkiyet haklarını güvenli şekilde koruyabileceklerdir. Yasal Önalım Hakkının Bulunmaması Kat Mülkiyeti Kanunu hükmüne göre, kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin, o bağımsız bölümü ve arsa payını, öncelikle satın alma ön alım hakkı yoktur. Ancak, kat malikleri, kat mülkiyetini kuran sözleşmede, bu durumun aksini kararlaştırarak ön alım hakkını kullanabilirler. Bu sebeple kat malikleri herhangi bir kısıtlamaya maruz kalmaksızın taşınmazlarını devredebileceklerdir. Tahliye Kolaylığı Kat malikleri kurulunca veya yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticilerkendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine, başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır. Tebligat Kolaylığı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, bina yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bina yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar, bu adrese yapılır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği bina girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır. Kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki sorularınızda avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz. KAT MÜLKİYETİ YARGITAY KARARLARI Kat mülkiyetinin kurulması Dava dilekçesinde, arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi bir kısım davalılar vekillerince incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı … vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı … vekili Av. … ile davalı … vekili Av. … ile aleyhine temyiz olunanlardan davacı … vekili Av. … geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü Y A R G I T A Y K A R A R I Davacılar, davaya konu ve kat mülkiyetine tabi anataşınmazda davacı ve davalı arsa paylarının hatalı tespit edildiğini ileri sürerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 3. maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Somut olay Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda; Dava konusu taşınmazda ilk olarak yılında kat irtifakının kurulduğu, Daha sonra tarihinde cinsi kargir apartman olarak tashihen ve arsa payları korunarak o tarihteki tüm malikler adına vekaleten rızaları dahilinde 8 no bağımsız bölüm maliki … tarafından kat irtifakının kat mülkiyetine çevrildiği, Dolayısıyla kat mülkiyetinin, davacıların da imzalarının yer aldığı tarihli vekaleten malik … tarafından tapu müdürlüğüne verilen arsa payları açıkça belirlenip yazılarak tapu tescil istem belgesine dayalı olarak tarihinde kurulduğu, Davacıların taşınmazdaki arsa paylarının mevcut haliyle kat mülkiyetine çevrilmesine rızalarının mevcut olup, davacı …’in de tapu tescil istem belgesi ile kat mülkiyeti kurulmasını isteyen …’un mirasçısı olduğu anlaşıldığından, davacıların kendileri tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunmadığı gibi her ne kadar dava açıldığı tarihte ana taşınmazda kat mülkiyeti mevcut ise de, dava açılmadan önceki tarihte 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların Dönüştürülmesi hakkında Kanun kapsamında dava konusu taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi konulduğu, belediye başkanlığınca tarihli yazı ile yapının 60 gün içinde yıkılmasının istendiği, mahkemece yerinde yapılan incelmede yapının boşaltılmış olup, duvar, kapı ve pencerelerinin yıkıldığı, metruk halde olduğunun saptandığı, bilahare tarihinde kat mülkiyetinin terkin edilip müşterek mülkiyete dönüştüğü ve sonrasında da tüm tarafların yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemek suretiyle yeni yapılacak binada alacakları bağımsız bölümleri belirledikleri ve tarihinde bağımsız bölüm sayısı da dört adet artırılarak kat irtifakının yeni arsa payları ile yeniden kurulduğu, önceki 13 adet bağımsız bölüm üzerinden arsa payı düzeltilmesinin mevcut tapu kaydı ile örtüşmediği ve infazının mümkün olmadığı da dikkate alınmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Kat mülkiyeti ne demek Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulmak veya aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine dair verilen hükmün temyiz incelemesi bir kısım davalılar tarafından duruşmalı olarak yapılmasıdır. Davalı Oğuz vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenildi. Dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü. Dava dilekçesinde; müşterek mülkiyet olarak tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın zemin ve asma katının tamamlandığı, 1, 2, 3, 4 ve 5 inci katlar üzerinde müşterek mülkiyetli olarak kat irtifakı tesis edildiği, bağımsız bölümleri müstakilen kat irtifakı veya kat mülkiyetine dönüştürme konusunda ortaklar arasında anlaşma olmadığı belirtildi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesi uyarınca gerekirse ivaz ilavesiyle paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında kat irtifaklı veya kat mülkiyetine geçiş suretiyle aynen taksimi istenmiştir. Mahkemece dava kabul edilerek, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına ve ivaz ilavesi suretiyle paylar denkleştirilerek ortaklığın kat mülkiyetine dönüştürülmek suretiyle giderilmesine karar verilmiştir. Kat mülkiyeti kanunu Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesinin ilk fıkrasına göre., Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulün tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. Yine aynı Yasanın 10. maddesine göre, anataşınmazın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrımenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesisi mümkün değildir. Bundan ayrı, 14. maddenin üçüncü fıkrası, kat irtifakından kat mülkiyeti nedir geçilmesi için yapının tamamlanmış olması koşulunu getirmektedir. Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin sonuncu fıkrası uyarınca ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verilebilmesi için, taşınmaz üzerinde daha önce kat irtifakı tesis edilmemiş olması gerekir. Kat irtifakı tesis edilen yapılarda kat mülkiyetine geçiş ilgililerin talebi üzerine idari işlemle yapılır. Somut olayda, tüm bu kurallara aykırı olarak, henüz tamamlanmamış, üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş bir binanın, bir bölümü ayrık tutulmak suretiyle ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verilmiştir. Kat irtifaklı olup üzerindeki bağımsız bölümler henüz inşa edilmemiş taşınmazlarda, bağımsız bölümlerin paylaştırılması suretiyle ortaklığın giderilmesi olanağı da bulunmadığından paydaşlardan birinin talepte bulunması koşuluyla ortaklık ancak satış yoluyla giderilebilir. Kat mülkiyeti tapusu Bu bilgilerin ışığı altında, dava konusu olay yönünden saptanacak sonuçlar şöyledir Kat mülkiyeti satışı, aslında taşınmaz satışı niteliğindedir. 1512 sayılı yeni Noterler Yasası, md. 60, b. 3’e göre, taşınmaz satış vaadini noterler de düzenleyebilirler. Noterler önünde yapılan taşınmaz satımı sözleşmeleri, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek tahvil edilerek geçerli tutulmak gerekir. Bundan dolayı, aslında taşınmaz satışı niteliğinde bulunan kat mülkiyeti kurulması ya da satışı sözleşmesi, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek tahvil edilerek geçerli sayılmaktadır. Sungurbey, Eleştiriler II, Sh. 110/117; Sorunlar, Sh. 19 vd.. Bu anlatılanlar, yapılacak ya da yapılmakta olan yapılar için de geçerlidir. Yüksek Yargıtay’da 6217 sayılı Yasanın yürürlüğü döneminde, TK. md. 26’daki açık hükme karşın rağmen “şahsi irtifak hakkını kurma vaadinin” noterlerce düzenlenmesini geçerli saymış, daha önceki evrede “sattım, aldım” sözlerini yorumlayarak ya da çevirme tahvil yoluna başvurarak, noterlerin yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine geçerlik tanımış, üstelik, böyle bir sözleşmenin borç doğurması ve de sözleşmenin kurulmasında malik olmanın bir koşul bulunmamasını gözönünde tutarak bir kimsenin malik olmadığı taşınmazın satışını vaad edebileceğini, iştirak durumunda mülkiyete bağlı bir taşınmazla ilgili noterlerin senetledikleri satış vaadi sözleşmesinin de geçerli olduğunu kabul etmiştir. Kat mülkiyeti mevzuatı ve Türk Borçlar Kanunu’na göre Eser sözleşmesinde üstenci müteahhit bir eseri meydana getirmeyi ve işsahibi de bir ücret karşılık ödemeyi yüklenir. İşsahibinin karı ediminin salt para ile belirlenmiş olması zorunlu değildir. Para yerine mali değeri bulunan bir eşya ya da çalışma, karşı edimi oluşturabilir. İşte arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesinde, arsa malikinin iş sahibinin karşı edimi, eşya yani taşınmaz pay mülkiyetinin geçirilmesi yolunda kararlaştırılır. Yukarıdan beri sıralanan bütün bilgiler ve açıklamalarla bu tür sözleşmenin özelliği göz önünde tutulduğunda, arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan dava konusunda yer alan Karşıyaka 1. Noterliğinin satış vaadi biçimine uygun olarak re’sen düzenlediği günlü sözleşmeyi geçerli kabul etmek gerekir. Öte yandan, sözleşmenin tümündeki hükümlere ve BK. md. 18 uyarınca tarafların güttükleri amaca değer verilmesinin gerekmesi nedeniyle arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan kat mülkiyetiyle ilişkilendirilebilecek bir sözleşme ilişkisinin kurulduğu da çok belirgindir. İşte böyle bir sözleşmenin noterlikçe re’sen düzenlenmesi, geçerli olması için yeter görülmelidir. Yasal dayanakları ayrıntılı olarak gösterilmiş olan böyle bir çözümün yani kat mülkiyeti ya da irtifak kurma vaadinin noterlerce de senetlenebileceğinin benimsenmesi, yurt gerçeklerine uygun düşmesinden başka, tapu kütük memuru gibi kamusal bir ödev yapan noterler önünde bu tür sözleşmelerin düzenlenmesinin bugüne değin kökleşmiş bir uygulama olarak da sürüp gitmesi, yurttaşların çıkarlarının korunması olanağını da sağlar. İşte yukarıdan beri açıklanan gerektirici nedenlerden ötürü, yerel mahkemenin, kat mülkiyetiyle ilişkilendirilebilecek sözleşmeyi geçersiz sayması doğru bulunmamıştır. Burada yapılacak iş, davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek davanın esasının incelenmesinden ibarettir. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır? Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş nasıl olur? Aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi olarak bilinmektedir. Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak yer verilmektedir. İskân ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş olmaktadır. Bunun için belediyelerin iskân ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması Kat Mülkiyeti Tapusu İsteniyor? Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine GeçişMüteahhitler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkını ifade eden kat irtifakı tapusunu almaktadır. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskân ruhsatlarını almaları önemli bir husustur. İskân ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevrilmiştir. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artmaktadır. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya kadar artmaktadır. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin kat mülkiyeti hem de kat irtifakı yapının yalnızca tamamı için uygulanacak rejimlerdir. Bu sebeple yapının tamamı için kat mülkiyetine şekilde nerelerin bağımsız bölüm, nerelerin eklenti ve nerelerin ortak alan olacağı belirlenmiş Taşınmaz betonarme yapıda olmalıdır. Ahşap ve benzeri yapılarda kat mülkiyeti tesis mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskân Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olmalıdır. İskân yapının ruhsata ve mevzuata uygun şekilde inşa edildiğinin göstergesi paylarının hangi oranda hangi bağımsız bölüme ait olacağı hesaplanmış Mülkiyet Ne Demek? hakkında daha fazla bilgi edinebilmek için tıklayınız. Konut Villa Ofis Haber Son Araman “beylikdüzü” Tüm ilanlar Satılık Ev Fırsat Projeleri Sinpaş Ege Vadisi'ni Görün Dokunun Yaşayın... Sinpaş Ege Vadisi'nde 2+1 dairelere TL'den başlayan taksit ve hemen teslim avantajıyla kolayca sahip olun, kampanya fırsatlarından yararlanmak için acele edin Yeni Normale Özel Tasarlanan İlk Örnek Yaşam Projesi Sinpaş Koru Aura'da 50 metrekare teraslı 3 oda 1 salon dairelere TL'den başlayan fiyatla sahip olun kampanyadan yararlanmak için acele edin Size Yakışan Yaşam Sinpaş'ın yeni projesi Boulevard Çankaya'da TL taksit 120 ay vade avantajıyla yerinizi hemen alın kampanya fırsatlarından yararlanmak için acele edin Daireleri alıp satmakta sorun yaşamamak adına kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler hangileri? Kat mülkiyetleri kanununda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş maddesi bulunuyor. Peki, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler hangileri? Bu soru öncesinde kat mülkiyeti alabilmek için gerekli şartlardan bahsedelim. Kat irtifakı, inşaatı henüz bitmeyen ya da inşaatı yapılacak olan dairenin arsa üzerindeki hissesi, yani bir nevi arsa tapusudur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış binaların mülkiyet tapusudur. Konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri konutun kat mülkiyet tapusunun olmasıdır. Peki, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler nelerdir? Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için birtakım şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bu geçiş için bölümlerin bağımsız olması, ana yapının inşaatının bitmiş olması, iskan belgesinin alınmış olması ve ana yapının tümünün kat mülkiyetine çevrilmiş olması gerekmektedir. Kat mülkiyetine geçebilmek için yapının bağlı bulunduğu belediyeye giderek başvuru yapmak gerekiyor ancak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler olmadan bu işlem tamamlanamıyor. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Gerekli Belgeler Geçiş işleminin yapabilmek için ana yapının mimari proje ve yapı kullanma izni, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre kat mülkiyetini kullanan malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı ve tapu memuru tarafından verilen kat mülkiyeti kurulmasına dair sözleşme ve tescil belgesi gerekmektedir. Fırsat Projeleri Ege Vadisi ANKARA / ÇANKAYA Sinpaş Ege Vadisi'ni Görün Dokunun Yaşayın... Sinpaş Koru Aura İSTANBUL / ÜMRANİYE Yeni Normale Özel Tasarlanan İlk Örnek Yaşam Projesi Reverans Rezidans Taşdelen İSTANBUL / ÇEKMEKÖY Çekmeköy'de Doğa ile İçiçe Bir Yaşam Sinpaş Boulevard Çankaya ANKARA / ÇANKAYA Size Yakışan Yaşam Sinpaş Boulevard Sefaköy İSTANBUL / KÜÇÜKÇEKMECE Size Yakışan Boulevard'da Bir Yaşam MSY Nefes İSTANBUL / PENDİK Pendik'te Deniz Manzaralı Nefes Aldıracak Bir Yaşam! Bir taşınmazın bağımsız bölümlerindeki sahipliği, yani mülkiyet hakkı kat mülkiyeti olarak tanımlanır. Kat irtifakı, binanın yapılmaya başlanmasının ardından, kişilerin yapı üzerindeki paylarını gösteren tapu tipidir. Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi yapıyı inşa eden müteahhitlerin görevidir; fakat müteahhit sektörde aktif olarak çalışmıyor, vefat etmiş veya iflas etmiş ise iskan ruhsatının alınması taşınmaz sahibinin sorumluluğundadır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için ilk olarak iskan belgesinin alınması gerekiyor. Ruhsatın alınmaması durumunda ise yine taşınmaz sahibi para cezası ödemek durumunda kalır. İskan belgesi de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlediği şartların sağlanması durumunda alınabilir. Kat mülkiyeti almak için ne gerekir? Kat mülkiyetinin alınması için öncelikle yapının tamamı ile bitmiş olması gerekir. Üstte belirtildiği gibi iskan belgesinin alınması da bir diğer gerekliliktir. Ana yapının kagir olması ve bölümlerin birbirinden bağımsız olması da gerekmektedir. Ayrıca bina tümü ile kat mülkiyetine çevrilmeden bağımsız bölümler de kat mülkiyetine geçemez. Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler Tüm hak sahipleri tarafından imzalanmış, yapıdaki tüm bölümlerin farklı farklı değerleri ve bu bölümler ile orantılı arsa paylarını gösteren dilekçe. Bu dilekçe tapu görevlileri tarafından yazılabilmektedir. İlgili resmi kuruluşlarca tasdik edilmiş ve bir mimar ya da mühendis tarafından hazırlanmış genel inşaat projesi Genel inşaat projesinde mevcut değilse inşa edilen yapıların, yol veya park gibi alanların arsa içindeki konumlarını gösteren, belediyece tasdik edilmiş vaziyet planı İskan ruhsatı olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi Her cepheden çekilmiş en az 13 x 18 cm boyutlarında fotoğraflar Noterden tasdikli; bağımsız her bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve ana yapının tüm hak sahipleri tarafından imzalanmış liste. Hak sahiplerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları Yine tüm hak sahipleri tarafından imzalanmış yönetim planı Tapu senedi ve resmi senetlere yapıştırılmak üzere hak sahiplerinin son altı ay içinde çekilmiş ikişer adet vesikalık fotoğrafı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilinmesi Gerekenler Kat irtifakı ve kat mülkiyeti hakkında bilinmesi gerekenler yazımızdan tüm detayları inceleyebilirsiniz. Birçoğumuz yeni bir ev alırken karşımıza çıkan kat irtifakı teriminin ne olduğunu merak ediyoruz. Kat irtifakı nedir, kat mülkiyetinden farkları nelerdir soruları ev satın almak isteyen herkesin kafasında soru işaretleri oluşturan sorulardır. Kat irtifakı; arsa üzerinde inşaat başladığında veya devam ederken hak sahiplerinin haklarını gösteren geçici tapu belgesidir. Yani inşaat halindeki bir binada size ait olan payı belgeleyen bir tapu belgesi olarak da tanımlanabilir. Kat irtifakı, halk arasında resmi tapu belgesi veya evinizin tapusu gibi bilinse de sadece arsa üzerindeki payınızı gösteren bir belgedir. Kat Mülkiyeti Nedir? Kat mülkiyeti ise kat irtifakından tamamen farklı bir belgedir. Kat irtifakı kısaca; arsa üzerinde yapılan inşaat başlangıcından inşaat bitimine kadar olan süreçte geçici bir pay gösteren belgedir. Evin iskanı alındığında ise kat mülkiyeti tapusu alınması zorunludur. İnşaat bittiğinde kat mülkiyeti alınması yasa ile zorunluluk haline getirilmiştir. İnsanlar veya yeni ev alacaklar için kat mülkiyeti ve kat irtifakı konuları karmaşık konulardır. Bu konularda kafanızda oluşacak karmaşayı gidermek için bu yazımızda sizlere kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır, farkları nelerdir? Yazımızda tüm bu sorular için detaylı bilgi vereceğiz. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında belirgin farklar vardır. Bu farkların başında konut riski gelir. Konut riski bir anlamda satın almak için ödediğiniz paranın korunması ile ilgili bir risktir. Kat irtifakı tapusu hukuki olarak sizi kat mülkiyeti gibi koruyamaz. Kat irtifakı olan bir konut için yapılacak risk analizinde gayrimenkul uzmanı risk oranı yüksek olarak rapor hazırlayabilir. Bu durum o evi satın alabilmeniz veya satabilmeniz için kredi çıkması durumunu zorlaştırır. Kat mülkiyeti tapusu olan bir ev için aynı durum söz konusu değildir. Kat mülkiyeti olan evler için gayrimenkul uzmanları raporlarında kredi riskini minimal gösterirler. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklardan biri de kat irtifakında ev ile ilgili bilgiler yer almazken kat mülkiyetinde eviniz ile ilgili tüm bilgiler yer alır. Kat mülkiyeti almışsanız eviniz yapı denetim firmalarının denetiminde yapılmış, gerekli yasal izinler alınmış ve inşaat sonunda iskan izinleri alınmış demektir. Kat irtifakında ise durum böyle değildir. Kat irtifakı tapunuz varsa sadece inşaat sırasında arsa üzerindeki payınızı belirten bir belgeye sahip olduğunuz gibi eviniz inşa edilirken kurallara uyulmuş mu, gerekli yasal denetimler yapılmış mı gibi soruların cevaplarını bilemezsiniz. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl yapılır? Kat irtifakı tapusunu kat mülkiyeti tapusu haline çevirmek için mülk sahibi olarak veya apartmandan bir kişiyi temsilci olarak seçip bina ruhsatını ilgili belediyeye götürüp iskan ruhsatı çıkarılmalıdır. İlgili belediyeden iskan ruhsatı çıkarıldıktan sonra belediyenin yazmış olduğu yazı ile birlikte tapu müdürlüğüne gidilmeli, tapu müdürlüğünde tapu haritasına evinizin işlenmesi gereklidir. Tapu haritasına evinizin yeri işlendikten sonra size yeni bir tapu verilecek ve tapuda yer alan tapunun cinsi kısmına arsa ibaresi yerine bina yazılı olacaktır. Tapu müdürlüğünden size verilen tapu belgesinin adı kat mülkiyeti tapusudur. Bu tapu ile hem evinizi hem kendinizi sağlama almış olacak, eviniz ile ilgili yapı ve denetim soruları ortadan kalkacaktır. Müstakil yapılar için kat mülkiyeti Çok katlı yapılar için olduğu gibi müstakil yapılar içinde kat mülkiyeti tercih edilebilir. Miras kalan iki katlı müstakil evlerden bir kat satın almak istediğinizde kat mülkiyeti olmadan size ev satışı yapılamaz. Evi bu şekilde satın almak isterseniz size hisse payı gösteren bir kat irtifakı belgesi verilir ve bu sadece arsa üzerinde sahip olduğunuz hakkı gösterecektir. Satın aldığınız ev ile ilgili bir bir tapu belgesi olmadığı için sürekli sorun yaşayabilirsiniz. Çok katlı yapılarda kat irtifakı Kat irtifakı sadece arsa payı belirttiği için evinizin balkon ölçüleri, yapı denetim kurallarına göre inşa edilip edilmediği gibi konular başınızı ağrıtabilir. Eğer kat mülkiyetiniz yoksa balkon ve teras gibi alanlar kurallara uygun olarak inşa edilmemiş olabilir ve bu durumda ilgili belediye yıkım kararı alarak balkon ve teras alanını yıkabilir. Bu nedenle kat mülkiyeti olmayan bir ev satın almak fikri riski çok yüksektir.

kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler 2019